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※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。
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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。
- 總價：698 萬
- 參考單價：21.33 萬/坪
- 地址：
桃園市
楊梅區
中山北路二段
地圖
🏷️ 查看區域實價登錄
- 格局： 4房(室) 4衛 2陽台
- 總坪數：32.73 坪 (不含車位面積)
- 主建物面積：32.73 坪
- 土地面積：12.02 坪
- 樓別/樓高： 4樓 / 4樓
- 屋齡：46 年
- 法定用途：住家用
- 形式/類型：住宅/ 公寓
房市行情分析
物件單價：
—
萬/坪
公寓房市行情：
—
萬/坪 (平均單價)
本圖表依實價登錄資料整理，提供市場行情參考；實際價格仍會因屋況、條件不同而有所差異，建議洽詢承辦營業員進一步了解。
詳細資訊
管理方式：無
鄰近學校：瑞梅國小，陽光國中
鄰近公園：頭重溪公園，四維兒童公園
生活機能：萬大黃昏市場
附近交通：楊梅交流道，埔心火車站
面臨路寬：28米
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。
鄰近學校：瑞梅國小，陽光國中
鄰近公園：頭重溪公園，四維兒童公園
生活機能：萬大黃昏市場
附近交通：楊梅交流道，埔心火車站
面臨路寬：28米
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。
特色說明
圖片介紹
地圖 (點擊顯示地圖)
專家亮點
本內容由 AI 輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。
這棟位於楊梅中山北路的 46 年公寓，對於投資客而言是一個值得深入考慮的標的，但對於自住買家則不建議優先選擇。
主要理由如下：
- 土地價值高於建築價值： 這物件最核心的賣點在於高達 12.02 坪的土地持分。在老公寓市場中，土地比率高意味著在未來的都市更新或危老重建中，重建後可獲得更多坪數或較高的坪價，具備較高的保值與增值潛力。
- 現金流穩定性： 現況為 4 房 4 衛的套房格局，位於產業區旁，租屋需求旺盛。若您能接受頂樓的居住缺點，以持有出租為主，其租金回報率尚可支撐貸款壓力。
- 財務與居住風險： 必須注意銀行對於老舊房屋的貸款限制，需確認您的自備款能力是否能補足貸款成數。此外，4 樓無電梯的頂樓老舊公寓，對未來轉手流通性與自住舒適度皆是明顯短板。
結論： 若您具備資金實力，目的是為了長期持有並期待土地重建帶來的價值重估，此物件具有吸引力；若您主要需求是舒適居住或短期保值，則建議轉往屋齡較新的社區尋求其他選擇。建議在簽約前務必請專業技師進行房屋檢查，確認漏水與管線狀況。
問與答
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