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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。
- 總價：2850 萬
- 參考單價：32.85 萬/坪
- 地址：
台南市
新營區
三仙里民權路
地圖
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- 總坪數：86.75 坪 (不含車位面積)
- 土地面積：37.99 坪
- 樓別/樓高： 整棟 / 3樓
- 屋齡：61 年
- 法定用途：住商用
- 形式/類型：商用/ 店面
房市行情分析
物件單價：
—
萬/坪
房市房市行情：
—
萬/坪 (平均單價)
本圖表依實價登錄資料整理，提供市場行情參考；實際價格仍會因屋況、條件不同而有所差異，建議洽詢承辦營業員進一步了解。
詳細資訊
特色說明
圖片介紹
地圖 (點擊顯示地圖)
專家亮點
本內容由 AI 輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。
此物件對於尋求「土地投機」或「長期資產配置」的專業投資者較為合適，但不建議以傳統投資收息的角度入手。
主要理由如下：
- 實質收益率偏低：目前的租金回報率約 1.7%，在扣除稅務、維護及折舊後，實際效益有限。若您預期靠房租回本，此物件並不理想。
- 現金流要求極高：由於屋齡老舊且為商用性質，銀行貸款條件嚴苛，買方需準備高額自備款（約 1400 萬至 1700 萬元）。這意味著您必須先有充裕資金，而非依賴槓桿購置。
- 土地價值大於建物：此物業的購買邏輯應偏向「買地」，即賭新營核心區的土地增值或未來都市更新機會。然而，二樓以上的整修成本是不確定性極高的風險，需預先編列預算。
建議：若您是資金充裕、願意承擔整修風險且看好該地段長期發展的投資者，可考慮購入；但若追求穩定租金回報或不想投入額外資金翻新，則建議謹慎評估或轉尋較新之物件。買前務必請專業技師進行結構檢測，並詳查產權範圍。
問與答
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楊文珍(仲介，收取服務費)
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